Si l’obtention d’un prêt immobilier pour l’achat de sa résidence principale est souvent conditionnée au montant de l’apport personnel que peut faire l’emprunteur (au moins entre 10 et 20% du montant du prêt), il en est tout autre lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement immobilier locatif en loi Pinel. Réaliser un investissement immobilier locatif est souvent à lui seul un atout suffisant pour convaincre votre banquier. Même si vous disposez du budget nécessaire, il est souvent plus intéressant de faire appel à votre banquier pour financer votre projet d’investissement locatif en empruntant un maximum d’argent. Guide-du-Neuf.fr vous éclaire sur les investissements locatifs sans apport.
Pourquoi les banques accordent-elles des prêts sans apport ?
Le dispositif Pinel vise à soutenir l’investissement immobilier locatif dans les zones dites « tendues » c’est à dire dans les villes où la demande de logements est supérieure à l’offre.
Voilà la raison principale pour laquelle les banques analysent différemment un projet d’investissement locatif. Lors d’un investissement locatif avec le dispositif Pinel, l’investisseur est quasiment assuré de trouver des locataires et ainsi d’avoir chaque mois une rentrée d’argent permettant de rembourser les mensualités de son prêt.
Les banques sont donc, de manière générale, ouvertes à accorder un prêt immobilier pour le financement d’un investissement locatif même avec zéro apport.
Néanmoins, vous n’échapperez pas à une analyse détaillée de votre dossier et il reste important de démontrer à votre banquier la rentabilité de votre investissement locatif. Afin de valoriser les différents aspects de votre projet d’investissement locatif avec le dispositif Pinel, quelques éléments sont indispensables :
- Présenter l’emplacement du logement (région, ville, quartier);
- Préciser les structures et équipements situés à proximité du logement et qui sont pertinents par rapport aux locataires ciblés (ex: distance avec la crèche et les écoles pour une famille avec enfants);
- Comparer les loyers plafonnés par la loi Pinel avec les loyers pratiqués dans les alentours du logement;
- Préciser sur quelle durée de mise en location vous vous engagez (3, 6 ou 9 ans)
Pourquoi est-il plus intéressant de contracter un prêt sans apport ?
Outre le fait que financer un investissement locatif Pinel par un prêt immobilier sans apport est possible, c’est également une opération fiscalement plus intéressante.
L’objectif des investissements immobiliers dans le cadre du dispositif Pinel est de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus (12%, 18% ou 21%) définie selon la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer le bien ( 6, 9 ou 12 ans ).
Par ailleurs, lorsque vous louez votre bien immobilier vous percevez des loyers, ce que l’on appelle des « revenus fonciers » qui doivent être déclarés auprès des impôts. Si vous réalisez des bénéfices fonciers, vous payerez un impôt foncier.
Il existe un bénéfice foncier si vos revenus fonciers sont supérieurs aux charges locatives que vous avez à supporter pour la gestion de votre bien immobilier.
Bénéfice foncier = revenus fonciers (loyers) – charges
Les charges locatives se composent classiquement des frais de gestion, de l’assurance locative, de la taxe foncière, des charges de copropriété. Si vous contractez un prêt immobilier pour l’achat de ce bien, les intérêts sont également pris en compte en tant que charge.
Dès lors, le recours à un prêt immobilier s’avère la solution pertinente pour bénéficier pleinement des avantages du dispositif fiscal. Il sera également judicieux d’intégrer dans votre demande de prêt les frais liés à l’acquisition du logement (frais de notaire et de garantie) ce que l’on appelle communément un prêt à 110%.
Le dispositif PINEL c’est l’opportunité de vous constituer un patrimoine immobilier sans toucher à vos économies et en bénéficiant de réductions d’impôts. Les taux des prêts immobiliers étant toujours aussi bas, n’hésitez plus à monter votre projet d’investissement locatif !
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