Avez-vous déjà entendu parler de l’année lombarde ? Il s’agit d’une faille qui existe dans certains prêts immobiliers et qui est susceptible de remettre en cause le TEG (Taux Effectif Global : le taux d’intérêt fixé par la banque ou l’établissement de crédit).
Lorsque l’on réalise un achat immobilier et que l’on contracte pour cela un prêt immobilier, nous avons tendance à nous concentrer uniquement sur certains critères : le taux d’intérêt, le montant de l’assurance, les conditions de remboursement anticipé. Lorsque le jour de la signature du contrat de prêt immobilier arrive, les papiers à signer sont nombreux et nous n’avons pas forcément toutes les connaissances nécessaires pour analyser la validité de l’ensemble des clauses du prêt immobilier.
Or, les prêts immobiliers calculés sur la base de l’année lombarde ne sont pas conforme à la législation et sont susceptibles de modifier le TEG.
Qu’est ce que l’année lombarde ?
Une année civile comporte 365 ou 366 jours pour les années bissextiles. Pour simplifier les calculs, les banquiers du Moyen-âge avaient pris l’habitude d’arrondir l’année à 360 jours. Cette pratique ayant été développée par les banquiers du nord de l’Italie, en Lombardie, elle a été dénommée « année lombarde« .
Les années ont passés, l’informatique est apparue et la pratique est restée pour certains banquiers !
Or, ce mode de calcul impacte le montant de la mensualité si celle-ci doit être calculée sur quelques jours. C’est notamment le cas lors de la première ou dernière mensualité d’un prêt ou lors d’un remboursement anticipé en cours de mois. La mensualité se calcule alors au prorata du nombre de jours.
Si l’on prend un prêt immobilier de 100 000€ avec un taux de 2,5% :
- les intérêts journaliers sont de 5,48€ pour une année de 365 jours
- les intérêts journaliers sont de 5,55€ pour une année lombarde de 360 jours
Prenons l’hypothèse où les fonds sont transférés le 15 du mois et que la mensualité est prélevée le 5 du mois suivant. Dans ce cas, la mensualité ne sera que de 20 jours et d’un montant de :
- 109,60 pour une année de 365 jours
- 111€ pour une année lombarde
Vous constaterez que la différence est minime mais que les intérêts sont plus élevés pour une année lombarde.
Au fond, le débat ne porte pas sur la valeur de ce surcout, aussi minime soit-elle, mais sur l’obligation qu’ont les banques de respecter la législation.
Depuis la transposition de la directive européenne de 1998, le code de la consommation impose aux banques de calculer le TEG sur la base d’une année civile de 365 jours. Or, avec le mode de calcul année lombarde, les banques sont en infraction.
Quelles sont les conséquences d’un prêt calculé en année lombarde ?
Le 19 juin 2013, la Cour de cassation de Versailles a sanctionné pour la première fois une banque ayant basé le calcul des intérêts sur l’année lombarde. Depuis cette jurisprudence, d’autres décisions sont allées dans le même sens.
Le tribunal peut sanctionner cette pratique en :
- annulant la clause du contrat de prêt
- remplaçant le taux contractuel par le taux de l’intérêt légal (1,01% au 1er semestre 2016).
Le délai pour agir est de 5 ans à compter de la date où l’emprunteur a eu connaissance de l’irrégularité et non à la date de l’acceptation de l’offre de prêt.
Le 2 avril 2015, la Cour d’appel de Versailles est même allée plus loin puisqu’elle a considéré que la rédaction de la clause du prêt immobilier était d’une telle complexité que même si l’emprunteur en a pris connaissance au jour de la signature, il ne pouvait en comprendre la portée. Elle conclut à l’irrégularité des modalités de calcul sur la base de l’année lombard.
Si vous constatez que votre prêt immobilier a été calculé sur une année lombarde, il vous est possible de négocier avec votre banque ou de saisir les tribunaux. Toutefois, il est également à souligner qu’un contentieux est couteux et que les procédures judiciaires sont longues.
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