Bien choisir son locataire, la préoccupation de tous les investisseurs
Toutes les personnes qui investissent dans un logement locatif ont pour préoccupation de bien choisir leur locataire. Ainsi, il est très important de demander à chaque candidat un dossier dans lequel seront réunis les documents importants et pertinents pour faire votre choix.
Le dossier répond à un double objectif :
- vous assurer que votre futur locataire a les capacités financières pour louer votre logement
- identifier le profil du locataire afin de vous assurer une sécurité supplémentaire concernant son comportement
Vérifier l’aspect financier du candidat
Assurez-vous que le loyer ne représentera pas plus de 25%, ou 30%, des ressources du candidat. Pour cela, demandez lui de joindre à son dossier de candidature :
- Ses 3 derniers bulletins de paie et son avis d’imposition si le candidat est en CDI, ou en CDD
- Ses deux derniers avis d’imposition si le candidat est un artisan, commerçant, ou un travailleur indépendant
Si le candidat dirige une entreprise, vous pouvez également obtenir des informations complémentaires sur la situation financière de celle-ci en consultant le site societe.com.
Il est possible que les revenus du candidat puissent être complétés par des aides financières qu’il est en droit de percevoir au vu de sa situation financière ou familiale. Il s’agit notamment de :
- L’APL : Aide personnalisée au logement
- L’ALF : Allocation de logement familiale
- Les allocations familiales
Une pension alimentaire versée suite à un divorce ou une séparation est aussi un élément à prendre en compte dans l’analyse que vous ferez de la situation financière du candidat.
Attention, en revanche, il est strictement interdit de demander au candidat :
- Ses relevés de comptes bancaires
- Un document de la banque attestant l’absence de crédit en cours
- Un relevé du FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers)
- Un chèque de réservation de logement
- Une attestation de l’employeur dès lors que peuvent être fournis le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire
- La production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants
Pour sécuriser votre paiement futur des loyers, il est interdit d’imposer au candidat sélectionné le paiement du loyer par prélèvement automatique. Une telle clause dans un contrat de location est considérée comme nulle. Vous pourrez uniquement exiger :
- Une caution de la part d’une personne ou d’un organisme solvable
- Le versement d’un dépôt de garantie équivalent à 1 mois de loyer, hors charge, pour les locations vides
Guide-du-Neuf.fr vous recommande d’exiger que le candidat vous présente les originaux des documents lors de l’entretien afin d’éviter les faux justificatifs !
Vérifier le profil comportemental du candidat
Au delà des aspects financiers, il est recommandé d’apporter une attention particulière au profil comportemental du candidat.
Pour cela, interrogez-vous sur ces différents points :
- La situation familiale du locataire est-elle compatible avec la superficie du logement ? En effet, si un couple avec 2 enfants souhaite louer votre petit appartement avec 2 chambres, ne seront-ils pas rapidement à l’étroit ? Ne chercheront-ils pas un nouveau logement plus grand à court terme ?
- La situation professionnelle du candidat est-elle stable ? Quelle est la nature de son contrat (CDI ou CDD) ? Est il encore en période d’essai ? Est-il susceptible d’être muté ?
- A-t-il les quittances des trois derniers mois de sa location actuelle ou une attestation du précédent bailleur indiquant qu’il est à jour de ses loyers et charges ? À défaut, demandez-lui les coordonnées du précédent propriétaire auprès de qui vous pourrez vous renseigner.
Enfin d’autres détails peuvent vous donner une impression sur le profil du candidat :
- Avez-vous eu un bon contact ? Cela facilitera vos futures relations
- Le candidat est-il à l’heure lors du rendez-vous ?
- Le candidat fume-t-il ? La consommation de tabac laisse souvent une odeur dans le logement et nécessite parfois de refaire la peinture lors du changement de locataire.
Attention, il est interdit de demander au candidat, et à la caution éventuelle, certains documents relatifs à la vie privée comme :
- Une photographie d’identité sauf celle de la pièce d’identité
- La carte d’assuré social
- Un contrat de mariage, ou le jugement de divorce, sauf le paragraphe commençant par: « Par ces motifs » afin de prouver le divorce
- Le dossier médical personnel
- Un extrait de casier judiciaire
Sélectionner votre locataire sans discrimination !
En tant que propriétaire, vous êtes libre de choisir votre locataire, mais vous devez veiller à ce que votre choix ne soit pas motivé par un critère discriminant.
Depuis la loi du 6 juillet 1989, aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire. L’article 225-1 du Code pénal dispose que « Constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques à raison de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de leur patronyme, de leur lieu de résidence, de leur état de santé, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs mœurs, de leur orientation ou identité sexuelle, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée. »
Par ailleurs, la loi Alur du 24 mars 2014 est venu étendre cet article en ajoutant l’âge, la grossesse et les caractéristiques génétiques.
Certes, la preuve des discriminations est difficile à obtenir. Mais attention aux opérations de testing qui sont de plus en plus fréquentes.
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