S’il est fait obligation au propriétaire de louer un logement décent et en bon état, il appartient au locataire de prendre en charge les frais liés à l’utilisation du logement et d’en assurer l’entretien courant. La répartition des frais repose donc sur la nature de la dépense. Le législateur a réglementé quelles étaient les charges locatives et les réparations locatives que le propriétaire était en droit de réclamer auprès de son locataire.
Quelles sont les charges supportées par le locataire ?
Les charges locatives sont des frais engagés et payés par le propriétaire et qu’il peut ensuite récupérer auprès du locataire.
Communément appelées « charges récupérables », elles sont souvent source de différends entre propriétaire et locataire.
Les charges que le propriétaire est en droit de réclamer au locataire sont définies de manière exhaustive dans le décret du 26 août 1987.
Elles peuvent être regroupées en 3 catégories :
- Les dépenses d’entretien courant des installations individuelles équipant le logement
Dépenses d’alimentation, d’exploitation, d’entretien du chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives, l’entretien de la ventilation mécanique, l’entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones.
- Les dépenses d’entretien courant sur les installations communes
Dépenses d’électricité, d’exploitation, d’entretien nécessaires à l’utilisation des ascenseurs et monte-charges, installations d’eau froide, eau chaude et chauffage des parties communes. Dépenses d’entretien des parties communes (produits d’entretien, matériel, frais de personnel). Dépenses d’entretien des espaces extérieurs (aire de jeux, aire de stationnement, espaces verts…).
- Les taxes relevant d’un service dont bénéficie le locataire
Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage.
Comment s’effectue le paiement des charges locatives ?
Pour se faire rembourser ses dépenses, le propriétaire dispose de 2 options :
- provisionner les charges régulièrement
La provision pour charges peut être faite à une fréquence mensuelle ou trimestrielle. À la fin de l’année, le propriétaire doit établir un décompte des charges détaillé qu’il adresse, un mois avant la date de régularisation, au locataire. Les pièces justificatives des charges doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l’envoi du décompte des charges.
- réclamer chaque dépense, au fur et à mesure, des dépenses
Pour cela le propriétaire doit présenter au locataire chaque justificatif.
La loi ALUR est venue modifier le délai laissé au propriétaire et au locataire pour réclamer le paiement ou le remboursement des charges locatives.
Le délai de prescription pour les charges exigibles avant le 27 mars 2014 est de 5 ans après leur date d’exigibilité, sous réserve de ne pas dépasser la date butoir du 27 mars 2017.
Le délai de prescription a été ramené à 3 ans pour les charges exigibles à compter du 27 mars 2014.
Quelles sont les réparations locatives à la charge du locataire ?
Le propriétaire doit prendre en charge les réparations importantes, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice-caché ou à un cas de force majeure. Par contre, il est fait obligation au locataire de prendre soin du logement et ainsi de prendre en charge les réparations nécessaires qui relèvent d’un usage normal du logement.
Ainsi le décret du 26 août 1987 liste, de manière non exhaustive, les réparations locatives qui peuvent incomber au locataire :
- les menues réparations des parties extérieures au logement dont le locataire à l’usage exclusif
- les réparations des ouvertures intérieures et extérieures : menues réparations des boutons et poignées de portes, remplacement de boulons, remplacement des clés égarées ou détériorées, réfection des mastics, remplacement des vitres détériorées, graissage des dispositifs d’occultation de la lumière et remplacement notamment de cordes, ou de quelques lames
- les réparation des installations individuelles équipant le logement : changement des flexibles de douche, joints de baignoire, vidange, remplacement des interrupteurs, prises de courant, fusibles, ampoules, tubes lumineux, des baguettes ou gaines de protection des installations électriques
- le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation
- les menues réparations sur les plafonds, murs intérieurs et cloisons : menus raccords de peintures et tapisseries, rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci…
- le remplacement de lames de parquets, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol en cas de taches et de trous
- le remplacement des plinthes, baguettes et moulures des placards et menuiseries
- le remplacement notamment de joints et de colliers de canalisation d’eau
- le remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement des canalisations de gaz
- le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz
- le remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robinets
- le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau
Le locataire a l’obligation de réaliser ces réparations locatives avant la fin de son bail. Dans l’hypothèse où la non-réalisation des réparations risque d’avoir des conséquences sur le logement ou serait susceptible d’engager la responsabilité du propriétaire à l’égard de la copropriété ou des tiers alors le propriétaire peut imposer que la réparation ait lieu sans délai.
L’importance de l’état des lieux
C’est souvent le jour du départ du locataire que le propriétaire découvre l’état de son logement. Afin de définir si le locataire a fait une utilisation normale et a correctement entretenu le logement, vous devrez vous référer au contenu de l’état des lieux réalisé lors de l’entrée du locataire.
L’état des lieux de sortie devra faire apparaître clairement les réparations que le locataire aurait du prendre en charge et qui n’ont pas été faites. Le propriétaire pourra alors retenir les frais nécessaires aux réparations sur le dépôt de garantie.
Si le montant des réparations est supérieur et que le locataire refuse de rembourser les frais, le propriétaire peut agir en justice. Il pourra également demander des dommages et intérêts en cas d’impossibilité de disposer du bien pendant la durée des travaux.
Afin de vous prémunir des mauvaises surprises que vous pourriez découvrir le jour de l’état des lieux de sortie, vous pouvez ajouter une clause dans le contrat de location stipulant un droit de visite annuel afin de vérifier l’état d’entretien du logement.
La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) prévoit la création par décret d’un modèle d’état des lieux. Les modalités de prise en compte de la vétusté doivent être déterminées par ce même décret. Guide-du-Neuf.fr vous tiendra informé dès la publication du décret !
