Afin de favoriser les investissements locatifs, la loi Pinel est venue assouplir l’ancien dispositif Duflot. Un des changements importants est qu’il est, maintenant, possible de louer à un ascendant ou de louer à un descendant son bien immobilier. Vous avez donc la possibilité de rendre service à un proche en lui louant votre bien immobilier neuf et en contre partie de bénéficier d’avantages fiscaux. Il reste cependant indispensable de respecter les autres conditions imposées par la loi Pinel.
Louer à ses proches : moyen de palier aux difficultés de trouver un logement
Trouver un logement à louer lorsque l’on est étudiant ou lorsque l’on débute dans la vie professionnelle peut s’avérer difficile. Le scénario est le même si vos parents ont une petite retraite sans patrimoine immobilier.
Par ailleurs, dans certaines villes universitaires, l’augmentation constante du nombre d’étudiants crée une forte pénurie de logements étudiants. Par peur des impayés, les propriétaires sont de plus en plus exigeants sur leurs critères de sélection de leur locataire.
Pour palier à ces problématiques de logements, l’investissement locatif peut être la solution idéale pour vous et pour louer votre logement à vos parents ou à vos enfants. De plus, la période est idéale pour emprunter, les taux n’ayant jamais été aussi bas.
Qui sont les membres de la famille visés par la loi Pinel ?
L’Article 199 novovicies du Code général des impôts prévoit que « La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable …»
Cela signifie que vous pouvez bénéficier du dispositif d’aide à l’investissement locatif uniquement si votre locataire ne fait pas partie de votre foyer fiscal. Dès lors, il est tout à fait possible de louer votre logement à un ascendant (père, mère, grand-père, grand-mère..) ou de louer votre logement à un descendant (enfant, petit-fils, petite-fille…) de vous-même ou de votre conjoint, concubin ou partenaire dès lors qu’ils ne sont pas inclus dans votre quotient familial.
Quelles sont les conditions pour louer son logement à ses enfants ou ses parents ?
En fonction de la zone où se trouve le logement neuf dont vous êtes propriétaire, vous devrez respecter un plafond pour fixer le montant du loyer et votre locataire ne devra pas avoir des ressources annuelles supérieures aux plafonds définis par la loi Pinel.
À titre d’exemples :
- Si vous louez à vos parents votre appartement de 100m2, situé à Bordeaux, leurs ressources devront être inférieures à 39 731€ et le loyer ne pourra être supérieur à 988€ (hors charges).
- Si vous louez à votre enfant, étudiant à Lille, votre studio de 40m2 , ce dernier ne devra pas percevoir plus de 3041€ de ressources par mois et le loyer sera plafonné à 490,80€ (hors charges).
Votre locataire ascendant ou descendant devra être considéré comme un locataire lambda et ne pourra bénéficier d’avantages spécifiques. Il devra notamment verser un loyer chaque mois au risque de perdre tous vos avantages fiscaux.
Par ailleurs, si vous optez pour ce montage financier avec un membre de votre famille, il est important de bien réfléchir au prix auquel vous allez fixer le loyer. En effet, si vous décidiez de fixer un loyer en dessous du prix du marché, vous vous exposez à plusieurs risques :
- un redressement fiscal;
- et, dans certaines communes, à l’impossibilité d’augmenter librement le prix de la location lorsque vous changerez de locataire.
Pour palier à ces risques, il est possible de prévoir dans le contrat une réduction temporaire du loyer en contrepartie de frais pris en charge par le locataire :
- aménagement de la cuisine (meubles, appareils de cuisine…);
- aménagement de la salle de bains;
- réalisation de travaux d’amélioration après un certain temps d’occupation. Dans ce cas, la minoration du loyer ne pourra être contestée par les services fiscaux et ne pourra être prise en compte pour la fixation du loyer lors du changement de locataire.
Enfin, il est à souligner que si vous optez pour cette solution, vos parents ou enfants ne pourront plus bénéficier des aides au logement.
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