Le Gouvernement a décidé de se lancer dans la révision des valeurs locatives, un système vieux de plus de 40 ans ! Ce vaste chantier a été initié lors du vote de la loi de finances rectificative pour 2013 dans laquelle il était prévu une phase d’expérimentation.
C’est à la fin de l’année dernière, le 18 décembre 2014, que les ministres des Finances et du Budget, Michel Sapin et Christian Eckert ont signé un arrêté désignant le Nord ainsi que la Charente-Maritime, l’Orne, le Val-de-Marne et Paris comme départements pilotes pour la révision des valeurs locatives.
Un impact direct sur les impôts locaux
Le calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation repose directement sur la valeur locative du logement. Ce qui signifie que la révision de cette valeur locative impactera directement ces deux impôts.
Le sujet est très délicat car la révision de la valeur locative provoquera pour certains des baisses, mais pour d’autres de fortes hausses d’impôts.
Qu’est ce que la valeur locative ?
En 1974, l’administration fiscale détermine la valeur locative de chaque bien.
Cette évaluation est le fruit d’un long travail d’enquête réalisé entre 1970 et 1973 par l’administration fiscale en collaboration avec le service des cadastres dans le cadre de la réforme des impositions locales.
À l’époque, la valeur locative du bien avait été définie pour représenter le prix que pourrait rapporter le bien s’il était loué aux conditions du marché. Pour cela l’administration avait pris en compte plusieurs paramètres : quartier, surface du logement, nombre de pièces à vivre, éléments de confort (baignoire, chauffage, sanitaire, cave, terrasse, piscine…)…. Soulignons qu’il y a 40 ans, une baignoire ou un chauffage central était des indices de confort de nature à augmenter la valeur locative du logement.
Pourquoi une révision des valeurs locatives ?
Depuis 1974, aucune mise à jour de la valeur locative n’a été faite.
Deux nuances sont toutefois à apporter :
- Pour les biens ayant subis des travaux importants de nature à changer la consistance du logement, le propriétaire a eu l’obligation de procéder à une déclaration spéciale faisant état des nouvelles caractéristiques du logement. Dans ce cadre, le fisc a recalculé la valeur locative de ce bien.
- Le Gouvernement applique un taux d’augmentation annuelle de la valeur locative mais qui est défini en fonction du taux de l’inflation globale.
La valeur locative repose donc aujourd’hui, pour une majorité de logements, sur le loyer estimé de l’époque et qui n’a rien à voir avec les loyers du marché d’aujourd’hui.
Prenons l’exemple du département du Nord et notamment de la ville de Lille. Le quartier du Vieux-Lille, qui est un des quartiers les plus convoités, faisait partie des quartiers délaissés dans les années 70.
Lors de la mise en place des valeurs locatives, des immeubles et maisons du Vieux-Lille pouvaient être qualifiés de taudis. Ce pourquoi des valeurs locatives très basses leur avaient été attribuées. Ces mêmes logements, qui ont été rénovés mais sans subir de grands travaux d’aménagement, sont restés sur la valeur locative de 1970 !
Ce qui explique pourquoi la valeur locative moyenne de Lille est largement inférieure à celle des autres grandes villes de France.
La mairie de Lille a essayé de pallier à cela en fixant un taux d’imposition élevé. Ce taux appliqué à la valeur locative du logement permet de faire jouer à la hausse ou à la baisse (assez rare !) la taxe d’habitation et la taxe foncière en fonction des besoins de la mairie et des autres impôts.
Le problème est que ce taux d’imposition élevé est identique pour tous. Ainsi, les nouveaux logements, pour lesquels la valeur locative a été évaluée en fonction du prix actuel du marché, sont fortement taxés.
Ce système est aujourd’hui complétement faussé. La réforme a donc pour but de rétablir de la cohérence entre la valeur locative du logement et sa valeur réel sur le marché actuel. Ce sont principalement les propriétaires de logements anciens, qui ont pris de la valeur aujourd’hui, qui risquent de subir les plus grosses augmentations.
Quel est le processus de révision des valeurs locatives ?
Chaque propriétaire d’un logement principal, secondaire ou loué situé dans les départements concernés recevra prochainement une déclaration à remplir afin de définir les caractéristiques actuelles dudit logement. De son côté l’administration fiscale se chargera de collecter toutes les données et de quadriller des secteurs où les loyers pratiqués sont équivalents pour chaque département.
Une fois ce travail réalisé, l’administration pourra définir une nouvelle valeur locative pour chaque logement. Cela ne changera en rien la taxe d’habitation ou la taxe foncière des contribuables des départements pilotes. L’expérimentation servira uniquement à établir un rapport, qui devra être transmis au Parlement avant le 30 septembre 2015, afin de tirer les conséquences pour les contribuables, les collectivités territoriales et l’État d’une telle révision.
Le Gouvernement devra ensuite autoriser l’administration a poursuivre ce travail d’actualisation dans les autres départements. ce qui représente une mise à jour de plus de 33,8 millions de logements !
Les effets des nouvelles valeurs locatives ne seront donc pas visibles sur nos fiches d’imposition avant 2018 !
Cette publication a valeur d’information générale et ne saurait se substituer à un conseil professionnel en matière comptable, fiscale ou autre. Pour toute question spécifique, vous devez vous adresser à vos conseillers.
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